みなさん、こんにちは。
アメリカ・ニュージャージー（NJ）州で、2度目の駐妻ライフを送っているHatsy（はっちぃ）です。
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持ち家をお持ちのみなさん、住宅ローンを無事完済したあとに、どんな手続きが必要なのか、気になりますよね？
別の記事で、「海外駐在が決まった時、日本の持ち家をどうするか？」についてご紹介しましたが、持ち家を売却する手続きの中で、抵当権抹消登記の話が出てきたので、別途こちらで詳しくご説明しようと思います。
今回は、
- 住宅ローン完済後、どんな手続きが必要なの？
- 抵当権抹消登記の手続きは自分でできるのか、専門家に委任した方がよいのか？（自分でやると〇万円節約できます！）
- 実際に自分でやってみた抵当権抹消登記の手続きの流れ
をご紹介します。
海外駐在にかかわらず、住宅ローンを完済された方、この記事を読めば、抵当権抹消登記が自分でできますよ！
👉持ち家の売却については、こちらの記事をご覧ください。
👉海外駐在決定後、持ち家を売却、賃貸、空き家管理で迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローンを完済。そのあとの手続きは？
住宅ローンを完済されたみなさん。お疲れさまでした！そして、おめでとうございます！！
ところが、「住宅ローンを完済したら、それで終わり！」というわけではありません。
住宅ローンを利用する際、金融機関の担保として、ご自身（借主）が所有する不動産に抵当権を設定したと思いますが、その抵当権は自動的に消されるわけではありません。
住宅ローン完済後に、法務局で抵当権を消す作業が必要となるのです。
抵当権抹消登記とは？
抵当権とは？
そもそも抵当権とはどういうものでしょうか？
金融機関が借主にお金を貸してくれる際、返済が滞った場合に備えて、借主の所有する不動産に設定するのが抵当権です。
住宅ローンの場合は、購入した不動産に設定することがほとんどですが、ほかに不動産を所有していたら、その不動産に設定することもあります。
法務局での抵当権設定登記の手続きは、金融会社や不動産仲介業者が紹介してくれる司法書士などに依頼して行うことが多いかと思います。費用は、抵当権設定者である借主負担です。
抵当権設定登記は、登記記録の権利部（乙区）に「抵当権設定」と記載されます。
もし借主の返済が滞ったら、抵当権者である金融機関が、抵当権の設定された不動産を競売にかけ、その代金がローンの返済に充てられます（抵当権の実行）。
抵当権抹消登記とは？
無事ローンを返済すると、抵当権という権利自体は消滅します。
ただし、法務局の登記記録に記載された抵当権は自動的に消えるわけではないので、法務局で抵当権抹消登記の手続きが必要になります。費用は、抵当権設定者である借主負担です。
手続きの期限はありませんが、抵当権が付いていると不動産の価値が下がりますし、金融機関から送られてくる書類を紛失しないためにも、なるべく早めに手続きをした方が良いです。
抵当権抹消登記は、登記記録の権利部（乙区）の「抵当権設定」の下に、「〇番抵当権抹消」と記載されます。また、「抵当権設定」の記載部分に下線が入ります。
抵当権が付いている不動産を売却する場合、不動産の引き渡しまでに、法務局での抵当権抹消手続きが必要になります。
「不動産の引き渡しまでに抵当権を抹消する」ことを明確にした上で売買契約を結び、売却代金で住宅ローンを完済した後に、抵当権抹消手続きと所有権移転登記を同時にする場合が多いかと思います。
👉持ち家の売却については、こちらの記事をご覧ください。
抵当権抹消登記の手続きは自分でできるの？
はっきり言って、できます！
ただ、法務局へ出向いて申請書を提出する場合、法務局は平日しか開いてないので、平日に仕事をされている方は休みを取る必要があります。
オンライン申請や申請書を法務局へ郵送することもできますが、なにか不備があるとやり取りが面倒なので、私は法務局へ出向きました。
もし司法書士にお願いすると、報酬約1.5万円+交通費がかかります。（参照→HOME4U：抵当権抹消登記の費用はいくら？）
手続きは思ったほど難しくないので、時間の制約がないなら、ご自身でされた方が、費用も抑えられて良いと思います。
実際に自分で抵当権抹消登記の手続きをしました。
以下では、実際に私が経験した、住宅ローン完済後の流れをご紹介します。
住宅ローン完済後、金融機関から封書が届く
住宅ローンを完済したら、約1か月後に、金融機関から封書が届きました。
封書の中には、抵当権抹消登記の手続きを、有料で司法書士に依頼するか、自分でやるかのアンケートが入っていました。自分でやると回答し、返送しました。
後日、抵当権抹消登記の手続きに必要な書類が届きました。
不動産所在地を管轄する法務局を探す
まず、ネットで、不動産の所在地を管轄する法務局を探します。法務局：管轄のご案内
事前に予約が必要な法務局もあるようなので、確認します。業務は平日のみです。
登記申請に必要な書類
抵当権抹消登記の申請に必要な書類は、以下の通りです。
参照→法務局：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）
- 登記申請書
法務局のウェブサイトから、「登記申請書」をダウンロードして、記入します。（参照→法務局：不動産登記の申請書様式について）
不動産が共有でも、申請者は、金融機関の委任状で委任されている人であれば、一人で大丈夫です。
- 印鑑（認印で可）
申請書を訂正する際、必要になるので、念のため法務局に持参しました。
- 登記識別情報又は登記済証（金融機関から送付）
抵当権を設定したことが分かる書類。法務局発行の「登記識別情報通知」、抵当権設定契約書に「登記済」の押印がされたものなど。
- 登記原因証明情報（金融機関から送付）
抵当権を抹消できることが分かる書類。「解除証書」や「弁済証書」など。
- 金融機関の委任状（金融機関から送付）
抵当権抹消登記は、金融機関（抵当権者）と借主が共同で申請するのが原則です。借主だけで申請するには、金融機関が借主に申請を委任したという委任状が必要となります。
私の場合、金融機関（登記義務者）の記名押印だけが入った委任状が送られてきたので、登記権利者や代理人欄の住所、記名、押印は私が書き入れました。
- 収入印紙（登録免許税。不動産1筆につき1000円。）
収入印紙は、法務局で販売していないこともあるので、その場合は事前に郵便局などで購入しておきましょう。特定のコンビニ以外、基本的に現金決済のみです。
私の場合、土地と家があるので、不動産２筆となり、収入印紙は2000円分必要でした。
収入印紙は、申請書のどこに貼れば良いか不確かだったので、貼らずに法務局に持参しました。
- 金融機関から送られてきた書類は、日付や記載内容が間違っていないかよく確認しましょう。もし間違いがあれば、法務局に申請する前に、金融機関に問い合わせましょう。
- 契約書などの原本を自分で保管しておきたい場合は、その書類のコピーを取り、コピーの余白に「原本に相違ありません」と記載（私の場合は、法務局のゴム印をお借りしました。）して、押印します。
原本とコピーを法務局に提出し、登記完了後に原本を返してもらえます。（原本の返還請求） - 当該不動産から引越しをした場合、当該不動産に住んでいた時から現在までの住民票の附票などが必要になる場合もあります。こうならないように、ローン完済後は速やかに抵当権抹消登記手続きをしましょう。
法務局で申請書等を提出
法務局へ行き、申請書や添付書類等を提出します。郵送もできますが、訂正や不備があるといけないので、実際に法務局へ出向く方が良いかと思います。
この時に、切手を貼った返信用の封筒（書留郵便がベター）を添付すれば、登記完了後に書類を郵送してもらえます。
登記完了
何週間くらいで登記が完了するか教えてもらい、後日法務局へ行き、登記完了証、提出済みの書類の原本（原本の返還請求をした場合）を受領します。私の場合は、10日後でした。
申請時に返信用封筒を添付した場合は、郵送されます。
まとめ
今回は、
- 住宅ローン完済後、どんな手続きが必要なの？
- 抵当権抹消登記の手続きは自分でできるのか、専門家に委任した方がよいのか？（自分でやると〇万円節約できます！）
- 実際に自分でやってみた抵当権抹消登記の手続きの流れ
をまとめましたが、いかがでしたか？
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記の手続きは、想像していたよりだいぶ簡単でした！！
費用も抑えられた（私の場合、収入印紙2000円のみ）ので、自分でやってよかったなと思いました。
抵当権抹消登記の手続きをご自身でやろうとお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
👉海外駐在決定後、持ち家を売却、賃貸、空き家管理で迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。
👉持ち家の売却については、こちらの記事をご覧ください。