みなさん、こんにちは。
アメリカ・ニュージャージー（NJ）州で、2度目の駐妻ライフを送っているHatsy（はっちぃ）です。
👉こちらで自己紹介とサイトの使い方の説明をさせていただいてます。もしよろしければご覧ください。
日本で持ち家に住んでいるみなさん！海外駐在が決まったら、まず最初に、その持ち家をどうしようか迷いますよね？
今回は、
- 日本の持ち家を「賃貸」にするメリット・デメリット
- 賃貸の手続きの流れ（業者選び、賃貸借契約の内容、内見のポイントなど）
- 税金について（固定資産税、不動産所得税、＋アメリカでも確定申告が必要）
をご紹介します。
持ち家を賃貸することは、今後も長期に続くことですし、不安も多いと思います。この記事で、少しでも不安を解消してもらえると嬉しいです。
私は、郊外に一軒家を所有していますが、
・1度目の駐在では「空き家管理」を委託し、
・2度目の駐在では「売却」と「賃貸」に広告を出し、最終的には「賃貸」に決めました。
すべてのパターンを経験している私が、それぞれのメリット・デメリット、各手続きの流れをご紹介します。
👉日本の持ち家をどうしようか迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。
👉アメリカ赴任前やることリストは、こちらの記事をご覧ください。
持ち家を賃貸（通常の賃貸、リロケーション）
駐在期間が２，３年以上で、
いずれまた同じ持ち家に住むかもしれないなどの理由で自分の名義のままにしておきたい、
さらに都心の駅近マンションなど人気のエリアである
場合、持ち家を賃貸に出される方が多いと思います。
賃貸のメリット・デメリット
賃貸のメリットとしては、
・家賃収入がある
・持ち家を自分の名義のままにしておける
・人が住んでいるので、劣化や空き巣被害の恐れがない
が挙げられます。
デメリットとしては、
・毎年不動産所得の確定申告が必要（借主が個人の場合）
・固定資産税・管理費・家の修繕費などの支出がある
・入居者が住んでいる限り自分は住めないので、帰国後新たに家を探す必要がある
が挙げられます。
ただし、定期借家契約を結ぶリロケーションでは、期間限定で持ち家を貸し出すので、帰国後にも住むことができます。
ただ、この場合、家賃は通常（普通借家契約）の１～3割減に設定しないと借り手が付かないのがデメリットです。
※通常の賃貸とリロケーションの違いについては、後述。
管理会社を選ぶ
まず、賃貸の管理会社を選びます。
勤め先で、賃貸管理会社の指定がある場合もあるので、管理会社の指定があるか、管理費は出してくれるかを、まず確認しましょう。
住宅ローンが残っている持ち家を賃貸に出す場合、融資している金融機関へ届出が必要ですので、事前に金融会社に確認しておきましょう。
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長いお付き合いとなる管理会社選びはとても大切です。
大手であれば支店が自宅の近くにある会社、持ち家が郊外にあるなら地元密着型の会社が良いかもしれません。海外赴任者に特化した会社や、リロケーション専門の会社もあります。
また、この後の管理会社との打ち合わせの前に、SUUMOなどで近隣の家賃の相場を調査しておきましょう。自宅の間取りが分かる書面なども準備しておきましょう。
管理会社と打ち合わせ、賃貸物件の管理委託契約
管理会社に自宅を訪問してもらい、内見と打ち合わせをします。
ここの会社にお願いしたいと思ったら、管理業務の内容や賃貸借契約の内容を決め、賃貸物件の管理委託契約を結びます。不動産が共有であっても、だれか1名が契約当事者となります。
管理費も、無料から家賃の１０％など、管理会社によって様々ですので、しっかり確認しましょう。
・普通借家契約：契約期間2年、その後2年ごとの自動更新。
入居者が解約して退去しない限り契約が更新されるので、長期間家賃収入を確保できます。
正当な理由がない限り、貸主側からの更新拒絶はできません。
・定期借家契約（俗にリロケーションという）：期間限定で貸し出す。
家賃は相場より1～3割ほど安くしないと借り手が見つかりません。
・賃料、敷金礼金、更新料、共益費（マンション）、禁煙、ペット不可など。
・何を家の「設備」とするかも決めましょう。「設備」の故障は貸主負担です。
・畳の表替え、壁紙、室内クリーニング費用は借主負担。（国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版））
・引き渡し時に借主に譲渡できる物があるのであれば、事前にリストなどを作っておき、内見の日に伝えられるようにしておくと良いです。
私の場合、夫の勤め先から管理会社の指定（㈱アップル、アパマンショップ）があったので、そちらの会社と管理委託契約を結びました。管理費用は、家賃の５％です。
他の支店はどうか不明ですが、私が管理をお願いしている支店では、海外オーナーは経験がないと言われました。
そのためか、確定申告の納税管理人選任など、海外赴任者特有の手続きについては、あまり詳しくない印象でした。
広告サイトに載せる写真
SUUMOやホームズなどの広告サイトに載せる写真については、後日写真を撮りに来てくれる業者、私が撮った写真を載せてくれる業者など、対応が様々です。費用は業者持ちです。
広告サイトに載せる写真は、めちゃくちゃ大事です！！天気の良い日を選び、しっかりと片付け、家具以外の物はなるべく映り込まないようにしましょう。
築4年の都内の一軒家を賃貸に出しました。広告サイトの写真はとても大事なので、納得がいくように自分で撮りました。
何もない室内も味気ないので、家具や観葉植物を入れ、モデルルームのようにして写真を撮りました。
内見希望者の内見
内見希望があったら、管理会社から連絡が来るので、日時の打ち合わせをします。
内見に備えて、以下の点に注意して、掃除をしましょう。
- 玄関やリビングなどは、ドアを開けてパッと目に入る場所を重点的に綺麗に。
- 生活感をなくす。（壁のカレンダー、冷蔵庫に貼ってある子供のお便りなどは外す。）
- 水回りは特に綺麗に。鏡も磨く。
- 可能な限り、クローゼットの中も全部見せる。（ごちゃごちゃした物は布で隠す。）
- 庭やバルコニーの手入れも忘れずに。
- 見られたくない物は、一時的に車へ避難。
内見当日は、業者に、「あまり前のめりになって売り込みすぎないように。内見希望者から質問がきたら答える程度でお願いします。」と言われました。（私がお喋り好きだから、売り込みすぎると相手に引かれると思われただけかもしれませんが…笑）
ただ、実際に内見者からされた質問としては、➀ご近所さんはどんな感じですか？、➁町内会はどんな感じですか？くらいだったので、家の機能など（食洗器や浄水器が付いている、日当たりが良いなど）、ある程度はこちらから説明した方が良いと思いました。
また、後で問題にならないように、持ち家の良い部分だけでなく、悪い部分も聞かれたら隠さずきちんと話すようにしましょう。
売却時に借主に譲渡できる物があるのであれば、事前にリストなどを作っておき、内見の日に伝えられるようにしておくと良いと思います。
借主選び、契約に向けての調整
大切な持ち家に住んでもらう人を決める借主選びはとても大事です。
入居希望者の情報が書かれた書類をしっかりと確認（家族構成、資力があるか？など）し、疑問があったら管理会社に問い合わせましょう。
借主が決まったら、賃貸借契約のひな型の確認、こちらの退去日、管理会社のクリーニングの手配、借主の入居日などの調整をします。借主に譲渡できる物などの取り決めもします。
借主と賃貸借契約
賃貸借契約書などに問題がなければ、借主と賃貸借契約を結びます。実際は、借主と会うわけではなく、管理会社が間に入って契約を結びます。
管理会社の管理業務の内容
賃貸借契約を結び、引越しも終われば、あとは管理会社に管理をお任せするだけです。
一般的な管理委託契約の場合の管理業務の内容は、次の通りです。
- 毎月、賃料や管理費等の明細書がメールで送られてきます。書面は実家に届くようにしています。
- 借主から家賃が振り込まれない場合、催促や保証会社から支払われるようにしてくれます。
- 建物の不具合や借主からの要望などがあれば、連絡をくれ、修理業者を手配してくれます。
※各管理会社によって、管理業務の内容は異なると思うので、詳細はご自身でご確認ください。
税金など
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、銀行口座振替に設定します。
市町村役場へ、固定資産税等の納税管理人の申請をします。（銀行口座振替にしておけば、納税管理人の仕事としては、納税通知等を郵送で受け取るだけです。）
不動産所得税の確定申告
家賃収入は、不動産所得となり、所得税が課税されます。売却の場合と同じで、渡米して非居住者になった場合も同じです。
『不動産所得＝年間の総収入額－必要経費－48万円（基礎控除）』で計算し、さらにほかの控除を差し引いて、20万円以上となった場合、所得が発生した翌年に、日本で確定申告が必要です。20万円未満でも、確定申告をした方が良い場合もあるようです。
確定申告の方法は、国税庁：確定申告書等作成コーナーを参照にしてください。各費用の証明書類は大切に保管しておきましょう。
- 家賃
- 敷金・礼金 など。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料、地震保険料
- 管理会社に支払う管理費
- 入居者が退去する際の清掃費・原状回復費
- 家の修繕費
- マンションの共益費
- 建物の減価償却費 など。
ただし、借主が法人の場合や個人でも居住用以外として使う場合は、賃料に対して20.42％の源泉徴収が課されます。（国税庁：非居住者に不動産の賃借料を支払ったとき）確定申告をすることで、源泉徴収された金額から不動産所得税を差し引いた分が還付されます。
この還付請求権は、5年を経過すると時効により消滅します。なので、海外赴任者は、納税管理人に還付申告してもらうか、帰国後に5年分をまとめて還付申告するかのどちらかになります。
借主が法人だったので、不動産所得から源泉徴収されていました。帰国後に3年分まとめて還付請求の確定申告をしました。
税務署の方は申請書の書き方を丁寧に教えてくれましたが、減価償却や固定資産税を経費に計上していなかったことが後に判明…。訂正の申請も5年まで遡ってできるので良かったですが、「経費」は自分でしっかりと計上しましょう！！
所得税・消費税の納税管理人
自分で確定申告ができない場合、日本に住む家族や専門家などを納税管理人に指定し、納税手続きをしてもらいます。
所得税・消費税の納税管理人の届出書を、納税地（日本に住所がない場合、不動産所在地）を管轄する税務署へ提出する必要があります。国税庁：海外勤務と納税管理人の選任
アメリカでも申告が必要です。
日本で所得がある場合、アメリカでも申告が必要なので、資料をアメリカへ持参することも忘れずに。
二重課税を防ぐために、アメリカ国外で納付した所得税は、外国税額控除を申請することが出来ます。詳細は、勤め先の担当者に確認しましょう。
まとめ
今回は、
- 日本の持ち家を「賃貸」にするメリット・デメリット
- 賃貸の手続きの流れ（業者選び、賃貸借契約の内容、内見のポイントなど）
- 税金について（固定資産税、不動産所得税、＋アメリカでも確定申告が必要）
をまとめましたが、いかがでしたか？
私自身は、今回2度目の駐在期間が3年以上で、帰国後もその家に住む予定がないので、現在持ち家を借主に貸している状態です。
家賃収入があるのはありがたいですが、郊外の一軒家なので、借主がいつまで借りてくれるだろうと思ったり、修繕費の支払いや確定申告の手続きも煩雑に思ってしまうので、やはり2度目の渡米までに売却したかったなというのが正直なところです。
ただ、思い入れのある家だったので、子供が「いつか自分が住む！」と言ってくれているのが、救いになっています。
この記事が、少しでもみなさんのお役に立てたら嬉しいなと思います。
👉アメリカ赴任前やることリストは、こちらの記事をご覧ください。
👉売却、賃貸、空き家管理で迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。
👉売却については、こちらの記事をご覧ください。
👉空き家管理については、こちらの記事をご覧ください。
